Referenzzinssatz: как ставка влияет на аренду
Что такое ипотечная референтная ставка Швейцарии, как её рассчитывают и как потребовать снижение аренды.
В Швейцарии арендная плата нередко зависит от ипотечной референтной ставки — Referenzzinssatz. Когда она снижается, арендаторы во многих случаях могут потребовать уменьшения аренды. Когда растёт, у арендодателя может появиться основание для повышения.
Это единый для всей страны показатель, а не ставка вашего личного кредита. Он влияет на расчёт аренды, но не определяет её сам по себе.
По состоянию на 5 ноября 2026 года Referenzzinssatz составляет 1,25%. Ставка действует со 2 сентября 2025 года и не изменилась после публикации BWO от 1 сентября 2026 года. Следующее обновление ожидается 1 декабря 2026 года. Проверить актуальную ставку в BWO.
Зачем нужна референтная ставка
Собственники нередко финансируют покупку жилья ипотекой. Стоимость кредитов исторически влияет на допустимую аренду, но условия банков и владельцев различаются. Чтобы арендная плата не зависела исключительно от личной ипотеки собственника, в сентябре 2008 года Швейцария ввела единую национальную ставку. Раньше использовались кантональные показатели.
Это не значит, что государство определяет одну «правильную цену» квартиры. Референтная ставка — лишь один из факторов законного изменения аренды. Также могут учитываться инфляция, допустимые изменения расходов и условия договора.
Кто и как её рассчитывает
Федеральное ведомство жилищного строительства BWO (OFL/UFAB) публикует показатель ежеквартально — обычно в начале марта, июня, сентября и декабря. Для расчёта используются сведения об ипотечных кредитах швейцарских банков. Ставки усредняются с учётом объёма кредитов: более крупные ипотечные портфели имеют больший вес. Полученное значение округляют до ближайших 0,25 процентного пункта.
Поэтому Referenzzinssatz меняется не при каждом повышении или снижении банковских ставок. Например, на 30 июня 2026 года средняя ипотечная ставка составляла 1,31%, а официальный показатель после округления остался 1,25%. По сообщению BWO от 1 сентября 2026 года он изменится, если средняя ставка опустится ниже 1,13% либо превысит 1,37%.
Отличие от ключевой ставки SNB
SNB Leitzins — ключевая ставка Национального банка Швейцарии, инструмент денежно-кредитной политики. Referenzzinssatz — показатель для аренды, основанный на средней цене уже действующих банковских ипотек.
Связь косвенная: решение SNB → изменения новых или рефинансируемых ипотек → постепенное изменение средней ипотечной ставки → возможный пересмотр Referenzzinssatz. Аренда не меняется в день решения SNB.
Как менялась ставка
- Сентябрь 2008: 3,50% — начало национального показателя.
- Март 2020: 1,25%.
- Июнь 2023: 1,50%; декабрь 2023: 1,75%.
- Март 2025: 1,50%; сентябрь 2025: 1,25%.
- Сентябрь 2026: 1,25%, изменений не было.
Полная историческая таблица BWO.
Как ставка влияет на вашу аренду
В первую очередь речь о Nettomiete, то есть основной аренде без Nebenkosten. Если текущая Nettomiete рассчитана с использованием более высокой базовой ставки, может появиться право просить её уменьшения.
Стандартный пример расчёта Mieterverband:
| Базовая ставка договора | Новая ставка | Возможное снижение Nettomiete |
|---|---|---|
| 1,50% | 1,25% | 2,91% |
| 1,75% | 1,25% | 5,66% |
Пример. Вы платите 1 800 CHF Nettomiete в месяц, а в расчёте аренды используется ставка 1,75%. Если применить новую ставку 1,25%, расчётное снижение составит примерно 5,66%, или 102 CHF в месяц.
Но это ещё не окончательная сумма. Арендодатель при определённых условиях может учесть инфляцию и рост расходов на содержание здания. Поэтому фактическое снижение может быть меньше. Самостоятельно вычитать расчётную сумму из арендной платы нельзя.
Важно: переход 1,75% → 1,25% означает разницу в показателе на 0,50 процентного пункта, а не автоматическое снижение аренды на 0,5%.
Где найти ставку вашего договора
- Проверьте Mietvertrag и приложения: ищите Referenzzinssatz, Hypothekarzinssatz, Berechnungsgrundlagen.
- Посмотрите уведомления о последнем изменении аренды (Mietzinsanpassung) и указанную в них базовую ставку.
- Если нет нужного показателя, письменно запросите у Verwaltung основания расчёта нынешней Nettomiete.
- Учитывайте предыдущие повышения и снижения. Одной даты договора может быть недостаточно.
Для Indexmiete и Staffelmiete действуют особые правила: стандартный расчёт по Referenzzinssatz может не применяться в период действия таких условий.
Интерактивный пример
Ориентировочный расчёт снижения Nettomiete
Примеры для Referenzzinssatz 1,25% (проверено 02.11.2026). Это не автоматически назначенная вам скидка.
Расчётное снижение только из-за изменения ставки: 5,66%
101,88 CHF / месяц
Nettomiete после такого снижения: 1 698,12 CHF
Таблица процентов — примеры Mieterverband для перехода к 1,25%. Изменения инфляции, других расходов, предыдущих повышений и особый тип договора здесь не учтены. Если BWO опубликует новую ставку (следующая плановая дата 01.12.2026), этот пример нужно пересчитать. Не уменьшайте платёж самостоятельно.
Сравнивайте результат с BWO и договором: инструмент не учитывает все допустимые компенсации.
Как потребовать снижение: пошагово
- Проверьте действующую ставку BWO и основу расчёта аренды по вашему договору.
- Воспользуйтесь калькулятором Mieterverband, учитывая дату последнего изменения, инфляцию и прочие факторы.
- Направьте арендодателю или Verwaltung письменное Herabsetzungsbegehren с подтверждением получения. Просите снизить аренду с ближайшей допустимой даты.
- Следите за сроками. Правила ответа и обращения в Schlichtungsbehörde приведены в таблице ниже.
- До согласованного или официально установленного снижения платите прежнюю аренду полностью.
| Ситуация | Что делать |
|---|---|
| Вы отправили требование о снижении аренды | Арендодатель должен ответить в течение 30 дней после получения обращения. |
| Ответ поступил вовремя, но вас не устраивает | Обратитесь в Schlichtungsbehörde в течение 30 дней после получения ответа. |
| Ответа нет или он поступил с опозданием | Обратитесь в Schlichtungsbehörde не позднее 60 дней после отправки первоначального требования. |
Не пропустите срок: переписка с Verwaltung или обещание пересчитать аренду позднее не останавливают течение сроков. Мieterverband: сроки.
Пример письма на русском языке
Снижение аренды
Выберите язык письма, заполните поля и проверьте текст перед отправкой.
Заполненные поля сохраняются при смене языка. После ручной правки изменение поля восстановит шаблон.
Перед отправкой подготовьте письмо на языке общения с Verwaltung.
Подготовить такой запрос на немецком, французском, итальянском или другом языке сайта можно в каталоге шаблонов.
Частые вопросы
Ставка снизилась в прошлом году. Уже поздно обращаться? Не обязательно. Дата прошлого снижения показателя сама по себе не лишает возможности просить снизить аренду на будущее. Проверьте ставку договора и сроки.
Почему Verwaltung не уменьшила аренду автоматически? Нередко именно арендатору приходится начать процедуру.
Уменьшатся ли Nebenkosten? Не вследствие одного только изменения Referenzzinssatz. Nebenkosten — отдельные расходы.
Получили уведомление о повышении? Проверьте официальный формуляр и сроки обжалования, основание повышения и историю ставок. При необходимости обратитесь в Schlichtungsbehörde.
Собственные средства или Sozialhilfe
Самостоятельная оплата: вы можете подать требование о снижении сами. Зарплата или ALV/ALK без Sozialhilfe не требуют согласия Sozialamt для такого обращения. После изменения проверьте платёжные документы.
Sozialhilfe: источник оплаты не отменяет права просить пересмотр, но выясните, кто формально арендатор и должен подписать заявление. Сообщите о снижении в Sozialamt, чтобы служба обновила жилищные расходы. Не считайте всю экономию дополнительными личными деньгами.
Частичная Sozialhilfe: также сообщайте об изменении расходов, даже если часть аренды платите самостоятельно.