Завершение аренды и возврат депозита

Когда решили переехать, недостаточно просто сообщить арендодателю и вернуть ключи. Нужно правильно расторгнуть договор, подготовить квартиру к сдаче и проверить окончательные счета, чтобы не возникло проблем с возвратом депозита.

Ниже объясняем, как это сделать в Швейцарии. Для срочных договоров, семейного жилья и отдельных видов аренды могут действовать дополнительные правила.

Обычное расторжение договора (Kündigung)

1. Проверьте срок предупреждения (Kündigungsfrist) и допустимую дату прекращения (Kündigungstermin). Для обычного жилья общий законный минимальный срок предупреждения — три месяца, но договор может предусматривать более длительный. Допустимые даты определяют договор и местные правила.
2. Отправьте письменное уведомление с собственноручной подписью заказным письмом (Einschreiben) или вручите лично с подтверждением получения. Обычный email не заменяет требования письменной формы.
3. Если договор подписан несколькими соарендаторами, его расторжение должны надлежащим образом подписать все стороны. При семейном жилье супругов или зарегистрированных партнёров требуются подписи обоих даже в некоторых ситуациях, когда договор подписывал только один.
4. Важно, когда арендодатель получил уведомление, а не когда вы его отправили. Например, если договор позволяет завершить аренду 31 марта с предупреждением за три месяца, письмо должно прийти арендодателю до конца декабря. Отправляйте его заранее, учитывая выходные и праздники.
5. Не расторгайте прежний договор раньше времени, пока не уверены в новом жилье.

Образец уведомления о расторжении:

Важно: выберите язык письма, проверьте даты и условия, распечатайте документ, подпишите его надлежащим образом и сохраните копию и подтверждение вручения. Mieterverband: обычная Kündigung.

Досрочный выезд и новый арендатор (Nachmieter)

Если хотите съехать раньше обычного срока, письменно сообщите Verwaltung и предложите человека, который способен платить, соответствует обоснованным требованиям арендодателя и готов заключить договор на тех же условиях. По статье 264 OR достаточно одного подходящего кандидата, но лучше иметь нескольких: кто-то может отказаться или не пройти проверку.

Если арендодатель не хочет заключать договор с предложенным кандидатом, это ещё не означает, что вам придётся платить до конца обычного срока. Если кандидат отвечал законным требованиям, вопрос освобождения от арендной платы нужно оценивать отдельно.

Сохраняйте доказательства передачи кандидатуры, его согласия на условия и вашу переписку. Арендодателю нужно разумное время на проверку. Не прекращайте платить только потому, что кого-то предложили: получите письменное подтверждение даты освобождения от обязательств по договору. Mieterverband: досрочный выезд.

Подготовка к сдаче квартиры

Перед выездом проверьте требования договора к уборке и заранее согласуйте с Verwaltung дату сдачи квартиры. Если нанимаете клининговую компанию, обратите внимание на Abnahmegarantie — гарантию повторной уборки, если при приёмке обнаружатся недочёты.

Во время сдачи квартиры:

Обычный износ не оплачивается отдельно. Небольшие следы от мебели и естественное старение покрытий не означают, что вы должны оплатить их полную замену. Если повреждение выходит за пределы обычного износа, учитываются возраст вещи и остаточная стоимость. Mieterverband: сдача квартиры

Итоговый расчёт и Nebenkosten

Запросите окончательный расчёт (Schlussabrechnung) с объяснением всех удержаний: ремонта, уборки и других расходов. Если не согласны с начислениями, потребуйте счета подрядчиков и письменно оспорьте спорные позиции.

Согласно статье 267a OR арендодатель должен проверить состояние квартиры при возврате и без промедления уведомить, за какие дефекты считает вас ответственными. Обычно это отражают в протоколе или сообщают в ближайшие рабочие дни. Исключение — скрытые повреждения, которые нельзя было обнаружить при обычном осмотре: о них тоже необходимо сообщить сразу после выявления.

После завершения аренды может прийти отдельный годовой перерасчёт Akonto/Nebenkosten за период проживания. Такой счёт не обязательно ошибочный: сверьте его с договором и расчётным периодом по инструкцией по Nebenkosten

Как вернуть Mietzinsdepot

Банковский депозит должен храниться на заблокированном счёте на имя арендатора. Если обоснованных претензий нет, стороны обычно подписывают распоряжение банку вернуть деньги с процентами. Не соглашайтесь на удержание, если не понимаете сумму и основание. При споре можно обратиться в Schlichtungsbehörde.

Когда банк может вернуть депозит без согласия арендодателя?

Если прошёл год после окончания аренды, а арендодатель за это время не начал процедуру взыскания (Betreibung) либо судебную или примирительную процедуру по своим требованиям, вы можете попросить банк вернуть депозит без подписи арендодателя (статья 257e OR).

Если такая процедура уже началась, возврат зависит от её результата. Для страховой гарантии действуют другие правила. Если спора нет, ждать целый год не нужно: стороны могут согласовать возврат раньше.

Образец запроса о возврате депозита:

Выберите язык получателя и проверьте письмо перед отправкой. Подробнее: Mieterverband: Schlussrechnung und Depotrückgabe.

Письма для других случаев — просмотра квартиры, сообщения о неисправности, проверки Nebenkosten и снижения аренды — находятся в каталоге шаблонов.

Если договор расторгает арендодатель

Для обычной аренды жилья Kündigung со стороны арендодателя требует официального формуляра. Проверьте доставку, возможные основания для обжалования и сроки. Обычно в течение 30 дней после получения можно обратиться в Schlichtungsbehörde, чтобы оспорить расторжение или просить продлить аренду (Erstreckung) при законных основаниях. Письма только в Verwaltung недостаточно. Mieterverband: расторжение владельцем.

Кого уведомить после выезда

Завершение договора само по себе не заменяет Anmeldung/Abmeldung или сообщения страховым компаниям, банку и другим организациям. Пользуйтесь гайдами о регистрации места жительства и чеклистом переезда. При оплате жилья через Sozialhilfe выясните, кому отправлять итоговый счёт, как возвращается депозит и когда прекращается финансирование.

Источники

• Кодекс обязательств (OR), ст. 257e, 264, 266l
• Mieterverband: Kündigung арендатора
• Mieterverband: Nachmieter и досрочный выезд
• Mieterverband: Wohnungsabgabe
• Mieterverband: итоговый расчёт и возврат депозита
• Mieterverband: расторжение по инициативе владельца