Taux hypothécaire de référence et loyer

En Suisse, le loyer dépend souvent du taux hypothécaire de référence. Quand il baisse, les locataires peuvent dans bien des cas demander une diminution du loyer. Quand il augmente, le bailleur peut disposer d’un motif pour relever le loyer.

Ce taux est identique dans toute la Suisse : il ne correspond pas au taux de votre propre prêt. Il intervient dans le calcul du loyer, sans en déterminer à lui seul le montant.

Au 5 novembre 2026, le taux hypothécaire de référence est de 1,25 %. Il est en vigueur depuis le 2 septembre 2025 et n’a pas changé lors de la publication de l’OFL du 1er septembre 2026. La prochaine actualisation est prévue le 1er décembre 2026. Consulter le taux officiel.

Pourquoi ce taux existe-t-il ?

Les propriétaires financent souvent leurs biens à l’aide d’hypothèques. Historiquement, le coût de ce financement influence le loyer admissible. Les taux des banques et des propriétaires étant très différents, la Suisse a introduit en septembre 2008 un taux de référence national unique, remplaçant des indicateurs cantonaux.

Le taux ne fixe pas un « prix correct » uniforme pour chaque logement. Il est l’un des critères utilisés pour ajuster un loyer. L’inflation, l’évolution admise des coûts et certaines clauses du bail comptent également.

Qui le calcule et comment ?

L’Office fédéral du logement (OFL / BWO / UFAB) publie cet indicateur chaque trimestre, généralement au début de mars, juin, septembre et décembre. Il utilise les données des crédits hypothécaires des banques suisses. La moyenne tient compte du volume des prêts : les portefeuilles hypothécaires les plus importants pèsent davantage dans le calcul. Le résultat est arrondi au quart de point de pourcentage le plus proche.

Le taux de référence ne change donc pas à chaque variation des taux bancaires. Au 30 juin 2026, le taux hypothécaire moyen était par exemple de 1,31 %, alors que le taux officiel arrondi restait à 1,25 %. Selon l’OFL, dans sa communication du 1er septembre 2026, il changera si la moyenne descend sous 1,13 % ou dépasse 1,37 %.

Différence avec le taux directeur de la BNS

Le taux directeur de la Banque nationale suisse (SNB Leitzins) est un outil de politique monétaire. Le taux de référence sert au droit du bail et reflète le coût moyen des hypothèques bancaires déjà en cours.

Le mécanisme est indirect : décision de la BNS → nouvelles conditions des hypothèques nouvelles ou refinancées → évolution progressive de la moyenne hypothécaire → modification éventuelle du taux de référence. Le loyer ne change donc pas immédiatement après une décision de la BNS.

Évolution du taux

• Septembre 2008 : 3,50 %, introduction du taux national.
• Mars 2020 : 1,25 %.
• Juin 2023 : 1,50 % ; décembre 2023 : 1,75 %.
• Mars 2025 : 1,50 % ; septembre 2025 : 1,25 %.
• Septembre 2026 : 1,25 %, inchangé.

Historique complet de l’OFL.

Conséquences pour votre loyer

Le calcul concerne d’abord le loyer net (Nettomiete), hors charges. Si votre loyer net actuel a été calculé sur un taux plus élevé que le taux en vigueur, vous pouvez avoir le droit de demander une réduction.

Exemples standard selon le Mieterverband :

Exemple. Votre loyer net est de 1 800 CHF par mois, calculé sur un taux de 1,75 %. Avec le nouveau taux de 1,25 %, la baisse théorique est d’environ 5,66 %, soit 102 CHF par mois.

Ce n’est pas encore le montant définitif. Le bailleur peut, à certaines conditions, tenir compte de l’inflation et de l’augmentation des frais d’entretien. La réduction réelle peut donc être plus faible. Ne déduisez pas vous-même ce montant de votre loyer.

Attention : le passage de 1,75 % à 1,25 % représente 0,50 point de pourcentage de différence sur l’indicateur, pas une réduction automatique du loyer de 0,5 %.

Trouver le taux de base de votre bail

1. Consultez votre bail et ses annexes : cherchez Referenzzinssatz, Hypothekarzinssatz ou Berechnungsgrundlagen.
2. Vérifiez les lettres concernant les dernières adaptations de loyer (Mietzinsanpassung) et le taux de base indiqué.
3. Si le taux n’apparaît pas, demandez par écrit à la régie la base de calcul du loyer net actuel.
4. Tenez compte des augmentations et réductions antérieures. La seule date de signature du bail ne suffit pas toujours.

Pour les baux particuliers, notamment les loyers indexés (Indexmiete) ou échelonnés (Staffelmiete), des règles spéciales peuvent rendre le calcul habituel inapplicable pendant la période concernée.

Calculateur interactif

Comparez l’estimation au taux publié par l’OFL et à votre bail : le calculateur n’intègre pas toutes les compensations admissibles.

Demander une baisse de loyer : les étapes

1. Vérifiez le taux actuel et les éléments de calcul de votre bail.
2. Utilisez le calculateur du Mieterverband en tenant compte des dernières adaptations, de l’inflation et des autres facteurs.
3. Envoyez au bailleur ou à la régie une demande écrite de réduction (Herabsetzungsbegehren) par un moyen qui permet de prouver la réception. Demandez l’adaptation à la prochaine date légalement admissible.
4. Surveillez les délais. Les règles de réponse et de saisine de l’autorité de conciliation figurent dans le tableau ci-dessous.
5. Jusqu’à une modification convenue ou fixée officiellement, continuez à payer l’intégralité du loyer actuel.

Ne manquez pas le délai : poursuivre les échanges avec la régie ou attendre une nouvelle promesse de calcul n’interrompt pas les délais. Mieterverband : explications des délais.

Modèle de lettre en français

Vous pouvez préparer cette demande dans cinq langues avec le modèle de lettre modifiable.

Questions fréquentes

Le taux a baissé l’an dernier. Est-il trop tard ? Pas nécessairement. Une baisse nationale antérieure n’empêche pas en soi de demander une diminution pour l’avenir. Vérifiez le taux de base de votre bail et les délais.

Pourquoi la régie n’a-t-elle pas réduit le loyer automatiquement ? En pratique, le locataire doit souvent lancer la démarche.

Les charges vont-elles aussi baisser ? Pas en raison du seul taux de référence : elles obéissent à des règles distinctes.

Que faire après un avis de hausse ? Vérifiez la formule officielle, les motifs, les adaptations précédentes et les délais de contestation ; si nécessaire, saisissez l’autorité de conciliation.

Selon votre financement

Ressources propres : vous pouvez demander directement la réduction. Un salaire ou des indemnités de chômage sans aide sociale n’exigent pas d’accord du service social pour cette démarche. Contrôlez ensuite les nouveaux paiements.

Aide sociale : vos droits ne disparaissent pas parce que le loyer est financé par un service. Vérifiez qui est titulaire du bail et doit signer la demande, et si le service peut vous aider. Annoncez la baisse pour que le budget d’aide soit corrigé. N’imaginez pas que l’économie vous revient automatiquement comme supplément.

Aide sociale complémentaire : annoncez également tout changement de charge, même si vous payez une partie du loyer.

Sources et actualisation

• OFL : taux actuel, méthode et dates
• OFL : historique et taux moyens
• OFL : communication du 01.09.2026
• Mieterverband : procédure et calculateur