Fin du bail et restitution de la garantie

Quand vous décidez de déménager, il ne suffit pas de prévenir le bailleur et de rendre les clés. Il faut résilier correctement le bail, préparer la restitution du logement et vérifier les décomptes finaux pour éviter des problèmes lors du remboursement de la garantie.

Voici comment procéder en Suisse. Des règles supplémentaires peuvent s’appliquer aux baux à durée déterminée, aux logements familiaux et à certaines locations particulières.

Résiliation ordinaire du bail par le locataire

1. Vérifiez le délai de préavis (Kündigungsfrist) et la date de résiliation autorisée (Kündigungstermin) dans votre bail. Pour un logement ordinaire, le délai légal minimal est en principe de trois mois, mais le contrat peut prévoir un préavis plus long. Les dates admissibles dépendent du bail ou des usages locaux.
2. Envoyez une résiliation écrite avec signature manuscrite, par courrier recommandé (Einschreiben) ou remettez-la en main propre contre accusé de réception. Un simple courriel ne satisfait pas à l’exigence légale de forme écrite.
3. Si plusieurs colocataires sont parties au bail, tous doivent valablement signer la résiliation. Pour le logement familial des époux ou partenaires enregistrés, la loi prévoit une protection supplémentaire : les deux signatures peuvent être nécessaires même si une seule personne a signé le bail.
4. Ce qui compte, c’est la date à laquelle le bailleur reçoit le congé, et non celle de l’envoi. Par exemple, si le bail permet de partir le 31 mars avec un préavis de trois mois, la lettre doit parvenir au bailleur d’ici la fin décembre. Envoyez-la à l’avance en tenant compte des week-ends et jours fériés.
5. Ne résiliez pas précipitamment l’ancien logement avant d’être certain de votre nouveau bail.

Modèle de résiliation ordinaire :

Imprimez et signez correctement la lettre, puis conservez une copie et la preuve de réception. Mieterverband : résiliation par le locataire.

Départ anticipé et locataire de remplacement (Nachmieter)

Si vous souhaitez partir avant l’échéance ordinaire, informez la régie par écrit et proposez une personne solvable, acceptable pour le bailleur et prête à reprendre le bail aux mêmes conditions. Selon l’art. 264 CO, un seul candidat approprié suffit, mais il est prudent d’en proposer plusieurs, car quelqu’un peut se désister ou ne pas satisfaire aux critères.

Le simple refus du bailleur de signer avec la personne proposée ne signifie pas automatiquement que vous devrez payer jusqu’à l’échéance ordinaire. Si la candidature satisfait aux critères légaux, la libération de votre obligation de payer doit être examinée séparément.

Conservez les preuves des candidatures, de l’accord des intéressés sur les conditions et de vos échanges avec la régie. Le bailleur dispose d’un délai raisonnable pour examiner le dossier. Ne cessez pas de payer simplement parce qu’un candidat a été proposé : demandez une confirmation écrite de la date à laquelle vous serez libéré de vos obligations contractuelles. Mieterverband : départ anticipé.

Préparer la restitution de l’appartement

Avant de partir, vérifiez les exigences du bail en matière de nettoyage et convenez d’une date de remise avec la régie. Si vous engagez une entreprise de nettoyage, renseignez-vous sur la garantie de réception (Abnahmegarantie), qui prévoit un nouveau nettoyage si des problèmes sont constatés lors de l’état des lieux.

Lors de la restitution :

L’usure normale n’est pas facturée séparément. Les légères traces de meubles et le vieillissement naturel des surfaces n’impliquent pas le paiement d’un remplacement complet. En cas de dégâts anormaux, il faut tenir compte de l’âge et de la valeur résiduelle. Mieterverband : état des lieux de sortie

Décompte final et charges (Nebenkosten)

Demandez un décompte final (Schlussabrechnung) détaillant les sommes réclamées pour réparations, nettoyage et autres frais. Si vous contestez un montant, demandez les factures des prestataires et formulez vos objections par écrit.

Selon l’art. 267a CO, le bailleur doit examiner le logement à la restitution et signaler sans délai les défauts dont il vous tient responsable. Cela se fait normalement dans le procès-verbal ou durant les premiers jours ouvrables. Les dommages cachés non décelables lors d’un contrôle ordinaire doivent aussi être signalés dès leur découverte.

Après le départ, vous pouvez recevoir le décompte annuel des acomptes et charges (Akonto/Nebenkosten) pour votre période d’occupation. Ce n’est pas automatiquement une erreur : vérifiez le bail et la période avec notre guide sur les charges

Récupérer la garantie de loyer (Mietzinsdepot)

La garantie bancaire doit être conservée sur un compte bloqué au nom du locataire. En l’absence de prétentions fondées, les parties signent généralement l’autorisation bancaire de libération des fonds, intérêts compris. N’acceptez pas de retenue dont vous ne comprenez pas le montant ou le motif. En cas de litige, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation (Schlichtungsbehörde).

Quand la banque peut-elle rembourser la garantie sans l’accord du bailleur ?

Si un an s’est écoulé depuis la fin du bail sans que le bailleur ait engagé une procédure de poursuite, de conciliation ou une action judiciaire pour faire valoir ses prétentions, vous pouvez demander à la banque le remboursement de la garantie sans sa signature (art. 257e CO).

Si une telle procédure est déjà ouverte, le remboursement dépend de son issue. Les assurances de cautionnement suivent d’autres règles. Sans litige, il n’est pas nécessaire d’attendre un an : les parties peuvent convenir d’une restitution plus tôt.

Modèle de demande de restitution de la garantie :

Vous trouverez des informations complémentaires auprès du Mieterverband sur les décomptes finaux et les garanties.

Pour les visites, les défauts, les charges ou les baisses de loyer, consultez aussi les modèles de lettres.

Si le bailleur résilie le bail

La résiliation ordinaire d’un logement par le bailleur doit être notifiée sur une formule officielle. Vérifiez la notification, les possibilités de contestation et les délais. En règle générale, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception pour contester le congé ou demander une prolongation du bail (Erstreckung) dans les situations prévues par la loi. Une simple opposition à la régie ne suffit pas. Mieterverband : congé donné par le bailleur.

Qui informer après le départ ?

La fin du bail ne remplace ni l’inscription / radiation du domicile (Anmeldung/Abmeldung) ni les avis aux assurances, banques et autres organismes. Consultez nos guides sur l’enregistrement de l’adresse et la liste de contrôle du déménagement. Si le logement était financé par l’aide sociale, renseignez-vous sur l’envoi du décompte, le remboursement de la garantie et la fin de la prise en charge.

Sources

• Code des obligations (CO), notamment art. 257e, 264 et 266l
• Mieterverband : résiliation par le locataire
• Mieterverband : départ anticipé et remplaçant
• Mieterverband : restitution de l’appartement
• Mieterverband : décompte final et garantie
• Mieterverband : résiliation par le bailleur