Referenzzinssatz: як ставка впливає на орендну плату
Що таке швейцарська іпотечна референтна ставка, навіщо її запровадили, як вона змінюється та як вимагати зниження оренди.
У Швейцарії орендна плата часто залежить від іпотечної референтної ставки — Referenzzinssatz. Коли вона знижується, орендарі в багатьох випадках можуть вимагати зменшення оренди. Коли зростає, орендодавець може отримати підставу для підвищення.
Це єдиний для всієї Швейцарії показник, а не ставка вашого особистого кредиту. Він впливає на розрахунок орендної плати, але не визначає її сам по собі.
Станом на 5 листопада 2026 року Referenzzinssatz становить 1,25%. Ставка діє з 2 вересня 2025 року та залишилася незмінною після публікації BWO від 1 вересня 2026 року. Наступне оновлення заплановане на 1 грудня 2026 року. Перевірити актуальне значення в BWO.
Навіщо вона існує
Власники нерухомості нерідко фінансують житло іпотечними кредитами. Вартість такого фінансування історично є одним із факторів, що впливають на допустиму орендну плату. Але ставки окремих банків і власників різні. Щоб орендарі не залежали лише від конкретної іпотеки власника, у вересні 2008 року Швейцарія запровадила єдиний загальнонаціональний референтний показник. Раніше використовували кантональні орієнтири іпотечних ставок.
Система не означає, що держава визначає єдину «правильну ціну» квартири. Вона встановлює один із критеріїв допустимого перегляду оренди. На остаточну суму також впливають інфляція, допустимі зміни витрат та особливості договору.
Хто і як розраховує ставку
Федеральне відомство житлового будівництва (BWO / OFL / UFAB) публікує показник щоквартально — зазвичай на початку березня, червня, вересня та грудня. BWO використовує дані про іпотечні кредити швейцарських банків. Ставки усереднюють з урахуванням обсягу кредитів: більші іпотечні портфелі мають більшу вагу в розрахунку. Отримане значення округлюють до найближчих 0,25 відсоткового пункту.
Тому Referenzzinssatz не змінюється щоразу, коли банки підвищують або знижують ставки. Наприклад, станом на 30 червня 2026 року середня іпотечна ставка становила 1,31%, а офіційний показник після округлення залишився на рівні 1,25%. За повідомленням BWO від 1 вересня 2026 року він зміниться, якщо середнє опуститься нижче 1,13% або перевищить 1,37%.
Чим вона відрізняється від ставки SNB
SNB Leitzins — ключова ставка Національного банку Швейцарії, інструмент грошово-кредитної політики. Referenzzinssatz — показник для орендних відносин, який спирається на середню вартість уже наявних банківських іпотек.
Механізм непрямий: зміна ставки SNB → зміни умов нових та рефінансованих іпотек → поступова зміна середньої іпотечної ставки → можливий перегляд Referenzzinssatz. Тому оренда не змінюється негайно після рішення SNB.
Як ставка змінювалася
- Вересень 2008: 3,50% — початок публікації національної ставки.
- Березень 2020: 1,25%.
- Червень 2023: 1,50%; грудень 2023: 1,75%.
- Березень 2025: 1,50%; вересень 2025: 1,25%.
- Вересень 2026: 1,25%, без нових змін.
Як це впливає на вашу оренду
Передусім ідеться про Nettomiete — базову плату без Nebenkosten. Якщо ваша чинна Nettomiete розрахована за вищою ставкою, ніж сьогодні, може виникнути право вимагати зниження.
За стандартним розрахунком Mieterverband:
| Базова ставка вашої оренди | Нова ставка | Орієнтовне зниження Nettomiete |
|---|---|---|
| 1,50% | 1,25% | 2,91% |
| 1,75% | 1,25% | 5,66% |
Приклад. Ви платите 1 800 CHF Nettomiete на місяць, а в розрахунку оренди використано ставку 1,75%. Якщо застосувати нову ставку 1,25%, розрахункове зниження становитиме приблизно 5,66%, або 102 CHF на місяць.
Але це ще не остаточна сума. Орендодавець за певних умов може врахувати інфляцію та зростання витрат на утримання будинку. Тому фактичне зниження може бути меншим. Самостійно віднімати розраховану суму від орендної плати не можна.
Важливо: 1,75% → 1,25% означає зміну показника на 0,50 відсоткового пункту, а не автоматичне зменшення оренди на 0,5%.
Де знайти ставку свого договору
- Відкрийте Mietvertrag та додатки. Шукайте Referenzzinssatz, Hypothekarzinssatz або Berechnungsgrundlagen.
- Знайдіть листи про останні зміни оренди — Mietzinsanpassung — та вказану в них базову ставку.
- Якщо показника не видно, письмово попросіть Verwaltung повідомити розрахункову основу чинної Nettomiete.
- Якщо були попередні підвищення або зниження, врахуйте їхню історію. Не покладайтеся лише на дату підписання договору.
Для спеціальних договорів, зокрема Indexmiete та Staffelmiete, перевіряйте окремі правила: звичайний розрахунок за Referenzzinssatz може не застосовуватися під час строку їхньої дії.
Інтерактивний приклад розрахунку
Орієнтовний розрахунок зниження Nettomiete
Приклади для Referenzzinssatz 1,25% (перевірено 02.11.2026). Це не автоматично призначена вам знижка.
Розрахункове зниження лише через зміну ставки: 5,66%
101,88 CHF / місяць
Nettomiete після такого зниження: 1 698,12 CHF
Таблиця відсотків — приклади Mieterverband для переходу до 1,25%. Зміни інфляції, інших витрат, попередніх підвищень і особливого типу договору тут не враховано. Якщо BWO опублікує нову ставку (наступна планова дата 01.12.2026), цей приклад необхідно переоцінити. Не зменшуйте платіж самостійно.
Порівнюйте результат із актуальною ставкою BWO та умовами договору; калькулятор не враховує всі юридично допустимі компенсації.
Як вимагати зниження: покроково
- Перевірте чинний Referenzzinssatz у BWO та розрахункову основу договору.
- Скористайтеся калькулятором Mieterverband. Врахуйте дату листа про останню зміну оренди, інфляцію й інші чинники.
- Надішліть письмове Herabsetzungsbegehren орендодавцю / Verwaltung, бажано способом, який підтверджує отримання. Просіть зниження до найближчої допустимої дати згідно з договором і законом.
- Стежте за строками. Правила відповіді та звернення до Schlichtungsbehörde наведено в таблиці нижче.
- До погодженої або офіційно встановленої зміни сплачуйте чинну оренду повністю.
| Ситуація | Що робити |
|---|---|
| Ви надіслали вимогу про зниження оренди | Орендодавець має 30 днів від отримання звернення, щоб відповісти. |
| Відповідь надійшла вчасно, але вас не влаштовує | Зверніться до Schlichtungsbehörde протягом 30 днів від отримання відповіді. |
| Відповіді немає або вона надійшла із запізненням | Зверніться до Schlichtungsbehörde не пізніше ніж через 60 днів від надсилання початкової вимоги. |
Не пропустіть строк: листування з Verwaltung або обіцянка перерахувати оренду пізніше не зупиняють перебіг строків. Пояснення строків від Mieterverband.
Зразок листа українською
Зниження орендної плати
Оберіть мову листа, заповніть поля та перевірте текст перед надсиланням.
Заповнені поля зберігаються під час перемикання мов. Після ручного редагування тексту зміна поля відновить зразок.
Це зразок змісту українською. Для звернення до Verwaltung використовуйте погоджену мову спілкування.
Заповнити цей лист німецькою, французькою, італійською або іншою мовою сайту можна в каталозі шаблонів.
Поширені запитання
Ставка знизилася торік. Уже пізно звертатися? Не обов’язково. Те, що останнє загальнодержавне зниження відбулося раніше, само по собі не означає втрату можливості вимагати зниження на майбутнє. Перевірте базову ставку договору та строки.
Чому Verwaltung не зменшила плату автоматично? На практиці орендарю часто потрібно самому ініціювати перегляд.
Чи зменшаться Nebenkosten? Не через саму зміну Referenzzinssatz: це окремі витрати. Дивіться наш гайд про перевірку Nebenkosten.
Що робити після листа про підвищення? Не ігноруйте строки оскарження. Перевірте офіційний формуляр, підстави підвищення та попередні зміни ставки; за потреби зверніться до Schlichtungsbehörde.
Якщо ви на самозабезпеченні або отримуєте Sozialhilfe
Самозабезпечення: ви можете самостійно звернутися до Verwaltung по зниження Nettomiete. Якщо живете за рахунок зарплати чи ALV/ALK без Sozialhilfe, рішення соціальної служби для самого звернення не потрібне. Після погодження перевірте нову суму у платіжних документах.
Sozialhilfe: права вимагати перегляду оренди не зникають через джерело фінансування. Проте перед листом уточніть у Sozialamt, хто формально є орендарем за договором, хто має підписати заяву і чи хоче служба допомогти з розрахунком. Про зниження повідомте службу, щоб вона правильно оновила житлові витрати в бюджеті допомоги. Не припускайте, що вся сума зниження автоматично залишиться вам як додаткові кошти.
Часткова Sozialhilfe: діють ті самі вимоги щодо повідомлення про зміни витрат, навіть якщо ви самі оплачуєте частину оренди.