Завершення оренди та повернення депозиту

Коли вирішили переїхати, недостатньо просто повідомити орендодавця й повернути ключі. Потрібно правильно розірвати договір, підготувати квартиру до передачі та перевірити остаточні рахунки, щоб не виникло проблем із поверненням депозиту.

Нижче пояснюємо, як це зробити у Швейцарії. Для строкових договорів, сімейного житла та окремих видів оренди можуть діяти додаткові правила.

Звичайне розірвання договору (Kündigung)

1. Перевірте строк попередження (Kündigungsfrist) та допустиму дату завершення (Kündigungstermin) у договорі. Для звичайних житлових приміщень законний мінімум строку попередження за загальним правилом — три місяці, але договір може передбачати довший строк; допустимі дати залежать від договору або місцевих правил.
2. Надішліть письмове повідомлення з власноручним підписом рекомендованим листом (Einschreiben) або передайте особисто під підтвердження отримання. Звичайний email сам по собі не замінює вимогу письмової форми.
3. Якщо договір уклали кілька співорендарів, усі сторони-орендарі мають належно підписати розірвання. Для сімейного житла подружжя або зареєстрованих партнерів закон захищає обох: потрібні підписи обох партнерів навіть у деяких випадках, коли договір підписав один.
4. Важливо, коли орендодавець отримав повідомлення, а не коли ви його відправили. Наприклад, якщо договір дозволяє завершити оренду 31 березня з попередженням за три місяці, лист має надійти орендодавцю до кінця грудня. Надсилайте його завчасно, враховуючи вихідні та святкові дні.
5. Не розривайте попередній договір поспіхом, поки не впевнені в умовах нового житла.

Зразок повідомлення про розірвання договору:

Важливо: оберіть мову листа, перевірте дати й умови, роздрукуйте, підпишіть належним чином і збережіть копію та доказ доставки. Деталі: Mieterverband — Kündigung durch Mieterschaft.

Достроковий виїзд і новий орендар (Nachmieter)

Якщо хочете звільнити квартиру раніше ніж дозволяє звичайний строк, письмово повідомте Verwaltung та запропонуйте людину, яка здатна платити, є прийнятною і готова прийняти договір на тих самих умовах. За ст. 264 OR достатньо запропонувати одного кандидата, який може оплачувати житло, відповідає обґрунтованим вимогам орендодавця та готовий укласти договір на тих самих умовах. Але краще мати кількох кандидатів: хтось може відмовитися або не пройти перевірку.

Сам факт, що орендодавець не хоче укладати договір із запропонованим вами кандидатом, ще не означає, що ви зобов’язані платити до кінця звичайного строку. Якщо кандидат відповідав законним вимогам, питання звільнення від орендної плати потрібно оцінювати окремо.

Зберігайте докази передання кандидатур, готовності кандидата винайняти квартиру й листування з Verwaltung. Орендодавець має розумний час для перевірки. Не припиняйте платити достроково лише тому, що запропонували когось: попросіть письмове підтвердження дати звільнення від договірних зобов’язань. Деталі: Mieterverband — Ausserterminlicher Auszug.

Підготовка квартири до передачі

Перед виїздом перевірте вимоги договору до прибирання й заздалегідь узгодьте з Verwaltung дату передачі квартири. Якщо замовляєте клінінгову компанію, зверніть увагу на послугу Abnahmegarantie — гарантію повторного прибирання, якщо під час приймання знайдуть недоліки.

Під час передачі квартири:

Звичайне зношення не оплачується окремо. Наприклад, помірні сліди від меблів або природне старіння покриттів не означають, що ви повинні оплатити їх повну заміну. Якщо пошкодження виходить за межі нормального зносу, враховують вік речі та її залишкову вартість. Mieterverband — Auszug.

Фінальний рахунок і Nebenkosten

Попросіть остаточний розрахунок (Schlussabrechnung) з поясненням усіх утримань: ремонту, прибирання та інших витрат. Якщо не погоджуєтеся з нарахуваннями, вимагайте рахунки підрядників і письмово заперечуйте спірні позиції.

За статтею 267a OR орендодавець повинен перевірити стан квартири під час її повернення та без зволікання повідомити, за які дефекти вважає вас відповідальними. Зазвичай це роблять у протоколі або протягом найближчих робочих днів. Виняток — приховані пошкодження, які не можна було помітити під час звичайного огляду: про них теж потрібно повідомити одразу після виявлення. Після завершення оренди може залишитися окремий річний перерахунок Akonto/Nebenkosten за період вашого проживання. Це не автоматично неправильний рахунок — перевіряйте його за договором і розрахунковим періодом через гайд про Nebenkosten.

Як повернути Mietzinsdepot

Банківський депозит має зберігатися на заблокованому рахунку на ім’я орендаря. Коли немає обґрунтованих претензій, сторони зазвичай підписують доручення банку на повернення депозиту з відсотками. Не погоджуйтеся на списання, якщо не розумієте суму й підставу. За наявності спору можна звернутися до Schlichtungsbehörde.

Коли банк може повернути депозит без згоди орендодавця?

Якщо минув один рік після завершення оренди, а орендодавець за цей час не розпочав проти вас процедуру стягнення боргу (Betreibung) або судову чи примирну процедуру щодо своїх вимог, ви можете звернутися до банку й вимагати повернення депозиту без підпису орендодавця (стаття 257e OR).

Якщо така процедура вже розпочата, повернення грошей залежить від її результату. Для страхової гарантії депозиту діють інші правила. За відсутності спору чекати цілий рік не потрібно: сторони можуть погодити повернення депозиту раніше.

Зразок запиту на повернення депозиту:

Оберіть мову спілкування з орендодавцем і перевірте текст перед надсиланням. Деталі та зразки заперечень: Mieterverband — Schlussrechnung & Depotrückgabe.

Зразки для інших ситуацій — перегляду квартири, повідомлення про дефект, перевірки Nebenkosten та зниження оренди — зібрані в каталозі шаблонів листів.

Якщо договір розриває орендодавець

Для звичайної оренди житла розірвання орендодавцем потребує офіційного формуляра. Перевірте, чи його правильно вручено, а також строки та можливість оскарження. Зазвичай протягом 30 днів після отримання можна звернутися до Schlichtungsbehörde, щоб оскаржити розірвання або просити Erstreckung за передбачених законом обставин. Лист-заперечення лише Verwaltung не замінює звернення до органу примирення. Mieterverband — Kündigung durch Vermieterschaft.

Кого повідомити після виїзду

Закриття орендного договору не замінює Anmeldung/Abmeldung чи повідомлення страховика, банку та інших установ. Для зміни адреси використовуйте окремі гіди реєстрації місця проживання і чеклист переїзду. Якщо житло фінансувалося Sozialhilfe, уточніть порядок передачі фінального рахунку, повернення депозиту та завершення покриття витрат.

Джерела

• Федеральний кодекс зобов’язань (OR), зокрема ст. 257e, 264, 266l
• Mieterverband: Kündigung durch Mieterschaft
• Mieterverband: Nachmieterschaft та достроковий виїзд
• Mieterverband: Wohnungsabgabe
• Mieterverband: Schlussrechnung & Depotrückgabe
• Mieterverband: оскарження розірвання орендодавцем