Проживання та права орендаря
Ремонт і дефекти, права орендаря, Hausordnung, тварини, підвищення орендної плати та оскарження.
Під час проживання в орендованій квартирі можуть виникати різні питання: хто має ремонтувати несправне обладнання, що робити з пліснявою, чи можна тримати домашніх тварин і як діяти, якщо орендодавець підвищує плату або просить звільнити житло.
Тут розбираємо основні права орендаря у Швейцарії та пояснюємо, куди звертатися в разі проблем. Для суборенди й окремих видів договорів можуть діяти додаткові правила.
Дефекти та ремонт: хто відповідає
Орендодавець повинен підтримувати квартиру в стані, придатному для використання за договором. Якщо зламалися опалення, гаряча вода, вікна чи важливе обладнання, негайно повідомте Verwaltung і збережіть доказ звернення. Якщо ситуація загрожує безпеці, одночасно дійте відповідно до характеру небезпеки та за потреби звертайтеся до екстрених служб.
Дрібне обслуговування квартири зазвичай належить до обов’язків орендаря. Наприклад, замінити звичайну лампочку або нескладну деталь, якщо це можна безпечно зробити самостійно. Але ремонт опалення, сантехніки чи іншого обладнання, для якого потрібен фахівець, не стає вашим обов’язком лише тому, що поломка сталася під час проживання. Важливо з’ясувати причину, масштаб роботи та положення договору. Звичайне старіння обладнання не означає автоматичної відповідальності орендаря.
Що робити, якщо є пліснява, холод, шум чи інший дефект
- Задокументуйте проблему: фотографії, дата, опис кімнати, за потреби вимірювання температури, журнал тривалих шумів або перебоїв.
- Повідомте орендодавця письмово і попросіть усунути дефект. Для термінових проблем телефонуйте одразу, але підтвердьте розмову письмово.
- Встановіть розумний строк для дій з огляду на небезпеку та складність ремонту. Якщо потрібна офіційна процедура, надішліть лист рекомендованою поштою (Einschreiben).
- Якщо орендодавець не усуває проблему, ви можете мати право на зменшення орендної плати за час, поки існує дефект (Mietzinsherabsetzung), а за певних умов — і на відшкодування збитків. Інший законний спосіб впливу — офіційне депонування оренди (Mietzinshinterlegung): ви продовжуєте платити, але перераховуєте гроші не орендодавцю, а до спеціально визначеної кантоном установи. Для цього потрібно дотриматися встановленої процедури, зокрема письмово попередити орендодавця й надати строк на ремонт (статті 259a та наступні OR).
- До застосування депонування зверніться до Mieterverband або компетентної Schlichtungsbehörde: потрібні правильне попередження, строки та спеціальний рахунок/орган.
Не переставайте самовільно платити оренду й не віднімайте суму на свій розсуд. Це не є законним депонуванням і може спричинити наслідки через прострочення платежу.
Короткий зразок повідомлення українською:
Повідомлення про дефект
Оберіть мову листа, заповніть поля та перевірте текст перед надсиланням.
Заповнені поля зберігаються під час перемикання мов. Після ручного редагування тексту зміна поля відновить зразок.
Це повідомлення про дефект, а не формальна заява для Mietzinshinterlegung.
Перед надсиланням підготуйте цей текст мовою спілкування з Verwaltung.
Це лише первинне повідомлення, а не готовий юридичний лист для процедури Mietzinshinterlegung. Для останньої використовуйте інструкцію Mieterverband щодо офіційного депонування.
Якщо в квартирі з’явилася пліснява, важливо встановити й усунути причину вологи, а не лише прибрати плями. Офіційні рекомендації щодо дій орендаря і можливих ризиків для здоров’я є на сторінці BAG про вологість і плісняву.
Для повідомлення Verwaltung про несправність іншою мовою можна використати редагований шаблон листа.
Правила будинку, сусіди та домашні тварини
Hausordnung може визначати користування пральнею, спільними приміщеннями та вимоги щодо тиші. Перевірте, чи є ці правила частиною вашого договору. У разі конфлікту з сусідами спочатку спробуйте спокійно описати проблему й зафіксувати повторювані випадки; якщо це не допомагає, зверніться до Verwaltung.
Домашні тварини: якщо договір не обмежує їх утримання, звичайні тварини загалом дозволені, якщо немає істотних незручностей чи небезпеки. Якщо договір передбачає, що для утримання собаки чи кота потрібна згода орендодавця, краще отримати її письмово заздалегідь. Водночас нешкідливих дрібних тварин, наприклад хом’яків, морських свинок або декоративних рибок, зазвичай можна тримати навіть тоді, коли договір обмежує утримання тварин. Виняток — надмірна кількість тварин або реальні незручності для сусідів. З котами, які постійно живуть у квартирі й не виходять назовні, ситуація менш однозначна: у деяких випадках їх також розглядають як дрібних домашніх тварин. Якщо є сумніви, варто перевірити умови договору й отримати консультацію. Не покладайтеся лише на те, що в сусідів уже є тварина. Деталі: Mieterverband — Haustiere.
Зміна орендної плати: не пропустіть строк
Якщо Verwaltung надсилає підвищення Nettomiete, перевірте офіційний формуляр, обґрунтування та дату набрання чинності. Для оскарження підвищення за загальним правилом є 30 днів від отримання повідомлення, і звертатися потрібно до компетентної Schlichtungsbehörde, а не обмежуватися запереченням листом орендодавцю. Ситуації зі спеціальними договорами можуть відрізнятися. Mieterverband — Mietzinserhöhung.
Якщо державна референтна іпотечна ставка знизилася, автоматичного зменшення оренди може не бути: перевірте базову ставку свого договору й процедуру звернення. Детальна інструкція — Referenzzinssatz і зниження орендної плати.
Перевірку річного рахунку за опалення та інші витрати винесено в окремий гайд Nebenkosten: як перевірити рахунок.
Якщо власник вимагає звільнити квартиру
Якщо орендодавець розриває договір оренди житла, він повинен повідомити про це письмово на офіційному кантональному формулярі. Звичайного електронного листа чи повідомлення в месенджері для такого розірвання недостатньо.
Для сімейного житла (Familienwohnung) діє додаткова вимога: орендодавець повинен окремо надіслати повідомлення кожному з подружжя або зареєстрованих партнерів, навіть якщо договір підписував лише один із них. За загальним правилом орендар може оскаржити розірвання або попросити продовження оренди через складні обставини (Erstreckung) у 30-денний строк після отримання повідомлення. Якщо просто написати Verwaltung, строк звернення до Schlichtungsbehörde не зупиниться. Дивіться Mieterverband — Kündigung durch Vermieterschaft.
Якщо ви плануєте виїжджати самі, користуйтеся гайдом «Завершення оренди та повернення депозиту».
Якщо оренду оплачує Sozialhilfe
Якщо соціальна служба оплачує вашу квартиру повністю або частково, спочатку перевірте, на чиє ім’я оформлений договір. Від цього залежить, хто може подавати офіційні заяви орендодавцю.
Повідомляйте соціальну службу про підвищення оренди, додаткові рахунки та повернення переплат. Але якщо саме ви є орендарем за договором, у вас залишаються звичайні права орендаря — зокрема право вимагати усунення дефектів і перевіряти Nebenkosten.