Tasso ipotecario di riferimento e affitto
Cos’è il tasso ipotecario di riferimento svizzero, come viene calcolato e come chiedere una riduzione dell’affitto.
In Svizzera l’affitto dipende spesso dal tasso ipotecario di riferimento. Quando il tasso scende, in molti casi gli inquilini possono chiedere una riduzione del canone. Quando sale, il locatore può avere un motivo per aumentarlo.
Questo indicatore è unico per tutta la Svizzera e non corrisponde al tasso del vostro mutuo personale. Incide sul calcolo del canone, ma non ne determina da solo l’importo.
Al 5 novembre 2026 il tasso ipotecario di riferimento è dell’1,25%. È in vigore dal 2 settembre 2025 ed è rimasto invariato dopo la pubblicazione dell’UFAB del 1° settembre 2026. Il prossimo aggiornamento è previsto per il 1° dicembre 2026. Verificare il dato ufficiale.
A cosa serve?
I proprietari finanziano spesso gli immobili con ipoteche. Il costo del finanziamento è storicamente uno dei fattori del canone ammissibile, ma tassi bancari e condizioni dei singoli proprietari variano. Nel settembre 2008 la Svizzera ha quindi introdotto un indicatore nazionale unico, sostituendo i precedenti riferimenti cantonali.
Il tasso non significa che lo Stato stabilisca un unico «prezzo giusto» per ogni appartamento. È uno dei criteri di adeguamento del canone. Inflazione, aumenti dei costi ammessi e condizioni particolari del contratto possono incidere sul risultato.
Chi lo calcola e come?
L’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB / BWO / OFL) pubblica il tasso ogni trimestre, normalmente all’inizio di marzo, giugno, settembre e dicembre. Il calcolo usa i dati dei mutui delle banche svizzere. I tassi sono ponderati secondo il volume dei crediti: i portafogli ipotecari più grandi hanno un peso maggiore nella media. Il risultato viene arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino.
Per questo il tasso di riferimento non cambia ogni volta che le banche modificano i loro tassi. Al 30 giugno 2026, per esempio, il tasso ipotecario medio era 1,31%, ma il tasso ufficiale arrotondato è rimasto 1,25%. Secondo la comunicazione dell’UFAB del 1° settembre 2026, cambierà se la media scenderà sotto 1,13% o supererà 1,37%.
Differenza rispetto al tasso guida BNS
Il tasso guida della Banca nazionale svizzera (SNB Leitzins) è uno strumento di politica monetaria. Il tasso di riferimento riguarda i rapporti di locazione e riflette il costo medio delle ipoteche bancarie già in essere.
Il collegamento è indiretto: variazione del tasso BNS → nuove condizioni per ipoteche nuove o rifinanziate → graduale cambiamento del tasso ipotecario medio → possibile adeguamento del tasso di riferimento. L’affitto non cambia immediatamente dopo una decisione della BNS.
Come è cambiato nel tempo
- Settembre 2008: 3,50%, inizio della pubblicazione nazionale.
- Marzo 2020: 1,25%.
- Giugno 2023: 1,50%; dicembre 2023: 1,75%.
- Marzo 2025: 1,50%; settembre 2025: 1,25%.
- Settembre 2026: 1,25%, nessuna variazione.
Tabella storica completa dell’UFAB.
Effetti sul vostro affitto
Il valore riguarda soprattutto la Nettomiete, ossia il canone di base senza spese accessorie. Se l’attuale canone netto è calcolato su un tasso più elevato di quello in vigore, potreste avere diritto a chiederne la riduzione.
Esempi standard del Mieterverband:
| Tasso di base del contratto | Nuovo tasso | Riduzione indicativa del canone netto |
|---|---|---|
| 1,50% | 1,25% | 2,91% |
| 1,75% | 1,25% | 5,66% |
Esempio. Pagate una Nettomiete di 1 800 CHF al mese, calcolata su un tasso del 1,75%. Applicando il nuovo tasso dell’1,25%, la riduzione teorica è di circa 5,66%, ossia 102 CHF al mese.
Questo non è ancora l’importo definitivo. Il locatore può, a determinate condizioni, considerare l’inflazione e l’aumento delle spese di manutenzione dell’edificio. La riduzione effettiva potrebbe quindi essere inferiore. Non sottraete autonomamente questo importo dal canone.
Attenzione: il passaggio da 1,75% a 1,25% è una variazione del tasso pari a 0,50 punti percentuali, non una riduzione automatica dell’affitto dello 0,5%.
Dove trovare il tasso del vostro contratto
- Controllate il contratto e gli allegati cercando Referenzzinssatz, Hypothekarzinssatz o Berechnungsgrundlagen.
- Leggete le ultime lettere di adeguamento del canone (Mietzinsanpassung), dove spesso è indicato il tasso di base.
- Se manca, chiedete per iscritto all’amministrazione la base di calcolo dell’attuale Nettomiete.
- Considerate eventuali aumenti e riduzioni precedenti. La sola data della firma non è sempre sufficiente.
Per contratti particolari come Indexmiete o Staffelmiete esistono norme specifiche e il calcolo ordinario potrebbe non applicarsi durante la loro durata.
Esempio di calcolo interattivo
Calcolo indicativo della riduzione dell’affitto netto
Esempi per un tasso di riferimento dell’1,25% (verificato il 02.11.2026). Non è una riduzione che vi spetta automaticamente.
Riduzione calcolata solo in base alla variazione del tasso: 5,66%
CHF 101.88 / mese
Affitto netto dopo questa riduzione: CHF 1’698.12
Le percentuali sono esempi del Mieterverband per il passaggio all’1,25%. Inflazione, altri costi, aumenti precedenti e tipi particolari di contratto non sono considerati. Se l’UFAB pubblica un nuovo tasso (prossima data prevista: 01.12.2026), questo esempio va rivalutato. Non riducete il pagamento di vostra iniziativa.
Confrontate il risultato con il tasso ufficiale UFAB e con il contratto: lo strumento non comprende tutte le compensazioni ammesse.
Come chiedere una riduzione: passo dopo passo
- Verificate il tasso ufficiale e la base di calcolo del contratto.
- Usate il calcolatore del Mieterverband e considerate l’ultima modifica del canone, l’inflazione e altri fattori.
- Inviate al locatore o all’amministrazione una domanda scritta di riduzione (Herabsetzungsbegehren) con prova di ricezione, chiedendo l’adeguamento dalla prima data consentita.
- Rispettate i termini. Le regole per la risposta e per il ricorso all’autorità di conciliazione sono riepilogate nella tabella.
- Fino a una modifica concordata o stabilita ufficialmente, continuate a pagare per intero il canone attuale.
| Situazione | Cosa fare |
|---|---|
| Avete inviato una richiesta di riduzione | Il locatore deve rispondere entro 30 giorni dalla ricezione. |
| La risposta è arrivata in tempo, ma non vi soddisfa | Rivolgetevi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della risposta. |
| Non arriva una risposta oppure arriva in ritardo | Rivolgetevi all’autorità di conciliazione entro 60 giorni dall’invio della richiesta iniziale. |
Non perdete la scadenza: la corrispondenza con l’amministrazione o la promessa di un ricalcolo successivo non sospendono i termini. Mieterverband: spiegazione dei termini.
Modello di lettera in italiano
Richiesta riduzione affitto
Scegliete la lingua, compilate i campi e rileggete la lettera prima di inviarla.
I campi compilati restano quando si cambia lingua. Cambiare un campo dopo una modifica manuale ripristina il modello.
Potete preparare questa richiesta in cinque lingue con il modello di lettera modificabile.
Domande frequenti
Il tasso è sceso l’anno scorso: è troppo tardi? Non necessariamente. Una precedente riduzione generale non esclude di per sé una richiesta per il futuro. Verificate il tasso contrattuale e le scadenze.
Perché l’amministrazione non ha ridotto il canone automaticamente? Spesso spetta all’inquilino avviare la procedura.
Diminuiranno anche le spese accessorie? Non per effetto della sola variazione del tasso di riferimento: sono costi separati.
Cosa fare dopo un avviso di aumento? Controllate formulario ufficiale, ragioni, modifiche precedenti e termini per contestare; se necessario rivolgetevi all’autorità di conciliazione.
Mezzi propri o aiuto sociale
Mezzi propri: potete chiedere direttamente la riduzione. Stipendio o indennità di disoccupazione senza aiuto sociale non richiedono il consenso dell’ufficio sociale per la domanda. Verificate poi i pagamenti.
Aiuto sociale: il diritto di chiedere la revisione del canone non scompare per la fonte di finanziamento. Chiarite chi è titolare del contratto, chi deve firmare e se il servizio può assistervi. Comunicate la riduzione affinché il budget dell’aiuto venga aggiornato. Non presumete che il risparmio vi spetti automaticamente come denaro aggiuntivo.
Aiuto sociale parziale: segnalate allo stesso modo le modifiche dei costi, anche se pagate personalmente una parte.