Vivere in affitto e diritti dell’inquilino
Riparazioni, muffa, regole della casa, animali, aumento dell’affitto, disdetta e controversie.
Se abitate già in affitto in Svizzera, è importante sapere di cosa risponde il locatore, come documentare i difetti e come affrontare modifiche del canone o controversie. Questa guida riguarda la locazione abitativa ordinaria; per subaffitti e contratti speciali possono valere condizioni particolari.
Difetti e riparazioni: chi è responsabile?
Il locatore deve mantenere l’appartamento in uno stato idoneo all’uso previsto dal contratto. Se non funzionano riscaldamento, acqua calda, finestre o impianti importanti, informate subito l’amministrazione e conservate una prova della segnalazione. Se c’è un pericolo, agite secondo la situazione e chiamate i soccorsi quando necessario.
La piccola manutenzione ordinaria, che l’inquilino può eseguire autonomamente senza professionisti, in certe condizioni può essere a suo carico. Non accettate però di pagare una riparazione solo perché il guasto si è verificato durante la vostra permanenza. Contano causa, portata del lavoro e contratto. La normale usura non implica automaticamente responsabilità.
Muffa, freddo, rumori o altri difetti: cosa fare
- Documentate il problema: fotografie, data, stanza, eventuali misurazioni di temperatura, elenco dei rumori prolungati o delle interruzioni.
- Avvisate il locatore per iscritto e chiedete di eliminare il difetto. Nelle urgenze telefonate subito, poi confermate per iscritto.
- Date un termine ragionevole in base al pericolo e alla complessità dell’intervento. Per procedure formali può servire una raccomandata (Einschreiben).
- Se il problema rimane, verificate i diritti a una riduzione del canone (Mietzinsherabsetzung), al risarcimento o al deposito ufficiale della pigione (Mietzinshinterlegung) secondo gli art. 259a e seguenti CO.
- Prima di depositare la pigione, consultate il Mieterverband o la competente autorità di conciliazione: avviso, termini e ufficio destinatario devono essere corretti.
Non sospendete e non riducete autonomamente i pagamenti dell’affitto. Non equivale a un deposito legale e può provocare una morosità.
Esempio di prima segnalazione in italiano:
Segnalazione di un difetto
Scegliete la lingua, compilate i campi e rileggete la lettera prima di inviarla.
I campi compilati restano quando si cambia lingua. Cambiare un campo dopo una modifica manuale ripristina il modello.
Questa è una prima segnalazione, non una richiesta formale di deposito della pigione.
Questo è soltanto un primo avviso, non un’istanza legale completa per il deposito della pigione. Per tale procedura utilizzate il promemoria del Mieterverband. Preparate la versione finale nella lingua concordata con l’amministrazione.
In presenza di muffa è importante eliminare la causa dell’umidità, non soltanto pulire le macchie. L’UFSP (BAG) fornisce consigli sui rischi e le misure da adottare.
Per segnalare un difetto in un’altra lingua, utilizzate il modello di lettera modificabile.
Regole della casa, vicini e animali
Il regolamento della casa (Hausordnung) può disciplinare lavanderia, aree comuni e orari di silenzio. Verificate se è parte del contratto. In caso di problemi con i vicini, provate prima a parlarne con calma e annotate gli episodi ripetuti. Se non basta, contattate l’amministrazione.
Animali domestici: se il contratto non li limita, gli animali comuni sono generalmente ammessi purché non provochino disagi importanti o pericoli. Se serve il consenso per cane o gatto, chiedetelo prima di prenderlo. Gli animali piccoli e innocui, come criceti, porcellini d’India o pesci d’acquario, sono normalmente ammessi anche se il contratto limita la detenzione di animali. Ci possono essere eccezioni in caso di numero eccessivo o disturbi reali ai vicini. Per i gatti che vivono esclusivamente in appartamento, la situazione è meno chiara: talvolta sono considerati anch’essi piccoli animali domestici. In caso di dubbi, verificate il contratto e chiedete consulenza. Il fatto che altri inquilini abbiano animali non significa che l’autorizzazione valga anche per voi. Mieterverband: animali domestici.
Modifiche dell’affitto: rispettate i termini
Quando l’amministrazione comunica un aumento dell’affitto netto, verificate formulario ufficiale, motivazione e data d’effetto. In genere ci sono 30 giorni dalla ricezione per contestare l’aumento davanti all’autorità di conciliazione. Una semplice lettera all’amministrazione non basta. Per contratti particolari possono valere regole diverse. Mieterverband: aumento dell’affitto.
Se il tasso ipotecario di riferimento diminuisce, l’affitto potrebbe non essere ridotto automaticamente. Controllate il tasso di base del contratto e la procedura: Tasso di riferimento e riduzione dell’affitto.
Il controllo del conteggio annuale per riscaldamento e altre spese è spiegato in « Spese accessorie e conteggi ».
Se il proprietario disdice il contratto
La disdetta di un’abitazione da parte del locatore deve essere comunicata per iscritto tramite formulario ufficiale cantonale. Una normale e-mail o un messaggio in chat non sono sufficienti.
Per un’abitazione familiare, il locatore deve notificare la disdetta separatamente a ciascun coniuge o partner registrato, anche se soltanto uno ha firmato il contratto. Di regola l’inquilino può contestare la disdetta o chiedere una protrazione della locazione (Erstreckung) entro 30 giorni dalla ricezione davanti all’autorità di conciliazione. Un’obiezione inviata solo all’amministrazione non sospende questo termine. Mieterverband: disdetta del locatore.
Se intendete lasciare volontariamente l’appartamento, usate la guida « Fine della locazione e restituzione della cauzione ».
Se l’aiuto sociale paga l’affitto
Chiarite chi figura come inquilino nel contratto e chi può inviare dichiarazioni valide. Se le fatture o i pagamenti passano dall’ufficio sociale, comunicate aumenti, conguagli e rimborsi secondo le sue istruzioni. La fonte del finanziamento non elimina il diritto a un alloggio idoneo e a controllare i conteggi.