Fine della locazione e restituzione della cauzione
Come disdire il contratto, proporre un nuovo inquilino, riconsegnare la casa e recuperare la cauzione.
Quando decidete di trasferirvi, non basta avvisare il locatore e restituire le chiavi. Occorre disdire correttamente il contratto, preparare l’appartamento per la riconsegna e controllare i conteggi finali, così da evitare problemi nella restituzione della cauzione.
Ecco come procedere in Svizzera. Per contratti a termine, abitazioni familiari e forme particolari di locazione possono valere regole aggiuntive.
Disdetta ordinaria da parte dell’inquilino
- Verificate il termine di preavviso (Kündigungsfrist) e la data ammessa per la disdetta (Kündigungstermin) nel contratto. Per gli alloggi abitativi ordinari il preavviso minimo legale è in genere di tre mesi, ma il contratto può prevedere un termine più lungo. Le date dipendono dal contratto o dalle regole locali.
- Inviate una comunicazione scritta con firma autografa tramite raccomandata (Einschreiben) o consegnatela personalmente con ricevuta. Una semplice email non soddisfa il requisito della forma scritta.
- Se più persone figurano come co-inquilini del contratto, tutte devono firmare correttamente la disdetta. Per l’abitazione familiare di coniugi o partner registrati la legge tutela entrambi: le firme di entrambi possono essere richieste anche quando uno solo ha firmato il contratto iniziale.
- Conta quando il locatore riceve la disdetta, non quando spedite la lettera. Per esempio, se il contratto permette di terminare la locazione il 31 marzo con tre mesi di preavviso, la comunicazione deve arrivare entro la fine di dicembre. Speditela per tempo, considerando fine settimana e giorni festivi.
- Non disdite in fretta il vecchio appartamento finché non siete certi delle condizioni della nuova abitazione.
Modello di disdetta ordinaria:
Disdetta del contratto
Scegliete la lingua, compilate i campi e rileggete la lettera prima di inviarla.
I campi compilati restano quando si cambia lingua. Cambiare un campo dopo una modifica manuale ripristina il modello.
La disdetta richiede le firme autografe necessarie e una prova della ricezione.
Stampate la lettera, firmatela come richiesto e conservate copia e prova della consegna. Mieterverband: disdetta dell’inquilino.
Trasloco anticipato e nuovo inquilino (Nachmieter)
Se desiderate lasciare l’alloggio prima della scadenza ordinaria, informate l’amministrazione per iscritto e proponete una persona solvibile, accettabile per il locatore e pronta a subentrare alle stesse condizioni. Secondo l’art. 264 CO è sufficiente un candidato idoneo, ma averne altri può essere utile se qualcuno rinuncia o non supera la verifica.
Il semplice rifiuto del locatore di stipulare un contratto con il candidato proposto non significa automaticamente che dobbiate pagare fino alla scadenza ordinaria. Se il candidato soddisfa le condizioni di legge, l’esonero dall’obbligo di pagare va valutato separatamente.
Conservate le prove dell’invio delle candidature, dell’accettazione delle condizioni da parte del candidato e della corrispondenza. Al locatore spetta un tempo ragionevole per verificare. Non smettete di pagare soltanto perché avete proposto qualcuno: chiedete conferma scritta della data da cui cessano i vostri obblighi contrattuali. Mieterverband: trasloco anticipato.
Preparare la riconsegna dell’appartamento
Prima del trasloco verificate gli obblighi di pulizia del contratto e concordate la data di riconsegna con l’amministrazione. Se incaricate un’impresa di pulizie, controllate se offre una garanzia di accettazione (Abnahmegarantie), che prevede una nuova pulizia se emergono problemi alla consegna.
Durante la riconsegna:
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La normale usura non si paga separatamente. Piccoli segni dei mobili o il naturale invecchiamento dei rivestimenti non comportano il pagamento dell’intera sostituzione. Per danni oltre la normale usura si considerano età e valore residuo degli oggetti. Mieterverband: riconsegna
Conteggio finale e spese accessorie
Chiedete un conteggio finale (Schlussabrechnung) con la spiegazione delle pretese per riparazioni, pulizie e altre spese. Se non concordate con gli importi, chiedete le fatture dei fornitori e contestate per iscritto le voci dubbie.
Secondo l’art. 267a CO, il locatore deve verificare lo stato dell’appartamento alla riconsegna e comunicare subito i difetti per cui vi ritiene responsabili. Di norma lo fa nel verbale o nei primi giorni lavorativi. I danni nascosti non rilevabili con un’ispezione ordinaria devono essere segnalati appena scoperti.
Anche dopo il trasloco può arrivare il conteggio annuale delle spese accessorie Akonto/Nebenkosten relativo al periodo di occupazione. Non è necessariamente un errore: verificate contratto e periodo con la guida sulle spese accessorie
Recuperare la cauzione (Mietzinsdepot)
La cauzione bancaria deve restare su un conto bloccato intestato all’inquilino. In assenza di pretese giustificate, di solito le parti firmano l’autorizzazione per liberare l’importo con gli interessi. Non accettate trattenute senza comprenderne motivo e calcolo. In caso di disputa potete rivolgervi all’autorità di conciliazione (Schlichtungsbehörde).
Quando la banca può restituire la cauzione senza il consenso del locatore?
Se è trascorso un anno dalla fine della locazione e il locatore non ha avviato nel frattempo una procedura di esecuzione, conciliazione o causa per far valere le proprie pretese, potete chiedere alla banca la restituzione della cauzione senza la firma del locatore (art. 257e CO).
Se è già in corso una procedura, la restituzione dipende dal suo esito. Per una garanzia assicurativa valgono regole diverse. Senza controversie non occorre aspettare un anno: le parti possono concordare una restituzione anticipata.
Modello di richiesta di restituzione della cauzione:
Restituzione della cauzione
Scegliete la lingua, compilate i campi e rileggete la lettera prima di inviarla.
I campi compilati restano quando si cambia lingua. Cambiare un campo dopo una modifica manuale ripristina il modello.
Altre indicazioni: Mieterverband: conteggio finale e restituzione cauzione.
Per visite, difetti, spese accessorie o richieste di riduzione del canone, consultate anche i modelli di lettere.
Se il locatore disdice il contratto
Per la disdetta ordinaria di un alloggio da parte del locatore è necessario un formulario ufficiale. Controllate modalità di notifica, diritti di contestazione e termini. In genere potete rivolgervi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione per contestare la disdetta o chiedere una protrazione del rapporto di locazione (Erstreckung) nei casi previsti dalla legge. Non basta scrivere soltanto all’amministrazione. Mieterverband: disdetta del locatore.
Chi avvisare dopo il trasloco
La cessazione del contratto non sostituisce la registrazione o cancellazione del domicilio (Anmeldung/Abmeldung) né le comunicazioni ad assicuratori, banca e altri enti. Utilizzate le guide alla registrazione dell’indirizzo e la checklist del trasloco. Se il canone era finanziato dall’aiuto sociale, chiarite a chi inviare il conteggio finale, come viene liberata la cauzione e quando termina il sostegno.