Referenzzinssatz: Einfluss auf den Mietzins
Was der hypothekarische Referenzzinssatz bedeutet, wie er berechnet wird und wie Sie eine Mietzinssenkung verlangen.
In der Schweiz hängt der Mietzins häufig vom hypothekarischen Referenzzinssatz ab. Sinkt dieser, können Mietende in vielen Fällen eine Senkung verlangen. Steigt er, kann dies der Vermieterschaft einen Grund für eine Erhöhung geben.
Der Referenzzinssatz gilt schweizweit und ist nicht der Zinssatz einer persönlichen Hypothek. Er beeinflusst die Mietzinsberechnung, legt die Miethöhe aber nicht allein fest.
Stand 5. November 2026 beträgt der Referenzzinssatz 1,25 %. Er gilt seit dem 2. September 2025 und blieb nach der Mitteilung des BWO vom 1. September 2026 unverändert. Die nächste Veröffentlichung ist für den 1. Dezember 2026 vorgesehen. Aktuellen Satz beim BWO prüfen.
Warum gibt es diesen Satz?
Eigentümer finanzieren Wohnungen häufig über Hypotheken. Die Finanzierungskosten sind historisch ein Faktor des zulässigen Mietzinses. Da aber jede Bank und jede Eigentümerschaft andere Konditionen hat, führte die Schweiz im September 2008 einen einheitlichen landesweiten Referenzsatz ein. Davor waren kantonale Hypothekarzins-Indikatoren gebräuchlich.
Der Staat legt damit keinen einheitlichen «richtigen» Wohnungspreis fest. Der Referenzzinssatz ist nur eines von mehreren Kriterien bei zulässigen Mietzinsanpassungen. Auch die Teuerung, zulässige Kostensteigerungen und besondere Vertragsformen können eine Rolle spielen.
Wer berechnet den Referenzzinssatz?
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO / OFL / UFAB) veröffentlicht den Referenzzinssatz vierteljährlich, üblicherweise Anfang März, Juni, September und Dezember. Die Berechnung basiert auf Hypothekardaten der Schweizer Banken. Die Zinssätze werden nach dem Umfang der Hypothekarforderungen gewichtet: Grössere Portfolios fliessen stärker in den Durchschnitt ein. Anschliessend wird auf den nächsten Viertelprozentpunkt gerundet.
Der Referenzzinssatz ändert sich deshalb nicht bei jeder Bewegung der Bankzinsen. Am 30. Juni 2026 betrug der durchschnittliche Hypothekarzins beispielsweise 1,31 %, während der gerundete Referenzzinssatz bei 1,25 % blieb. Gemäss der Mitteilung des BWO vom 1. September 2026 verändert er sich, wenn der Durchschnitt unter 1,13 % sinkt oder 1,37 % überschreitet.
Unterschied zum SNB-Leitzins
Der SNB-Leitzins ist das geldpolitische Instrument der Schweizerischen Nationalbank. Der Referenzzinssatz gehört zum Mietrecht und basiert auf den durchschnittlichen Kosten bestehender Bankhypotheken.
Der Zusammenhang ist indirekt: Leitzinsänderung → neue Konditionen für neue und refinanzierte Hypotheken → schrittweise Veränderung des durchschnittlichen Hypothekarzinses → allenfalls Anpassung des Referenzzinssatzes. Mietzinse ändern sich deshalb nicht unmittelbar nach einem SNB-Entscheid.
Entwicklung des Referenzzinssatzes
- September 2008: 3,50 % — Einführung des schweizweiten Satzes.
- März 2020: 1,25 %.
- Juni 2023: 1,50 %; Dezember 2023: 1,75 %.
- März 2025: 1,50 %; September 2025: 1,25 %.
- September 2026: 1,25 %, unverändert.
Auswirkungen auf Ihren Mietzins
Entscheidend ist in erster Linie die Nettomiete, also die Grundmiete ohne Nebenkosten. Wird Ihre aktuelle Nettomiete noch auf Basis eines höheren Satzes berechnet, kann ein Anspruch auf Senkung bestehen.
Standardbeispiele nach Mieterverband:
| Referenzzinssatz Ihrer Miete | Neuer Satz | Rechnerische Nettomietzinssenkung |
|---|---|---|
| 1,50 % | 1,25 % | 2,91 % |
| 1,75 % | 1,25 % | 5,66 % |
Beispiel. Ihre monatliche Nettomiete beträgt 1 800 CHF; ihr liegt ein Referenzzinssatz von 1,75 % zugrunde. Beim neuen Satz von 1,25 % ergibt sich rechnerisch eine Senkung um etwa 5,66 %, also 102 CHF pro Monat.
Das ist noch nicht der endgültige Betrag. Unter bestimmten Voraussetzungen darf die Vermieterschaft Teuerung und gestiegene Unterhaltskosten gegenrechnen. Die tatsächliche Senkung kann deshalb geringer ausfallen. Ziehen Sie den errechneten Betrag nicht eigenmächtig von der Miete ab.
Wichtig: 1,75 % → 1,25 % bedeutet eine Veränderung des Referenzsatzes um 0,50 Prozentpunkte, nicht eine automatische Mietzinsreduktion um 0,5 %.
Welcher Referenzsatz gilt für Ihren Vertrag?
- Schauen Sie in Mietvertrag und Beilagen nach Referenzzinssatz, Hypothekarzinssatz oder Berechnungsgrundlagen.
- Prüfen Sie Schreiben über die letzte Mietzinsanpassung und den dort genannten Basiszinssatz.
- Fehlt die Angabe, fragen Sie die Verwaltung schriftlich nach der Berechnungsgrundlage der geltenden Nettomiete.
- Berücksichtigen Sie frühere Erhöhungen oder Senkungen. Das Abschlussdatum allein reicht nicht immer.
Bei Indexmiete oder Staffelmiete gelten Sonderregeln; die gewöhnliche Referenzzinssatz-Berechnung kann während der jeweiligen Vertragsperiode nicht anwendbar sein.
Interaktives Berechnungsbeispiel
Orientierungsrechnung: Senkung der Nettomiete
Beispiele für einen Referenzzinssatz von 1,25% (geprüft am 02.11.2026). Das ist keine automatisch gewährte Senkung.
Rechnerische Senkung allein durch die Zinsänderung: 5,66%
CHF 101.88 / Monat
Nettomiete nach dieser Senkung: CHF 1’698.12
Die Prozentwerte sind Beispiele des Mieterverbands für den Wechsel auf 1,25%. Teuerung, andere Kosten, frühere Erhöhungen und besondere Vertragsarten sind hier nicht berücksichtigt. Veröffentlicht das BWO einen neuen Satz (nächster geplanter Termin: 01.12.2026), muss dieses Beispiel neu beurteilt werden. Kürzen Sie die Zahlung nicht eigenmächtig.
Vergleichen Sie das Ergebnis mit dem geltenden BWO-Satz und Ihrem Vertrag. Der Rechner berücksichtigt nicht alle zulässigen Kompensationen.
Mietzinssenkung verlangen: Schritt für Schritt
- Prüfen Sie den aktuellen Referenzsatz und die Berechnungsbasis Ihrer Miete.
- Nutzen Sie den Rechner des Mieterverbandes und beachten Sie Datum der letzten Mietzinsänderung, Teuerung und weitere Faktoren.
- Schicken Sie der Vermieterschaft ein schriftliches Herabsetzungsbegehren auf einem Weg, der den Empfang belegt. Verlangen Sie die Senkung auf den nächstmöglichen zulässigen Termin.
- Fristen beachten. Die Regeln für die Antwort und den Gang zur Schlichtungsbehörde stehen in der folgenden Tabelle.
- Bis eine Änderung vereinbart oder rechtsgültig festgelegt ist, bezahlen Sie die bisherige Miete vollständig.
| Situation | Was tun? |
|---|---|
| Sie haben ein Senkungsbegehren eingereicht | Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen ab Erhalt antworten. |
| Die Antwort kam rechtzeitig, genügt Ihnen aber nicht | Rufen Sie die Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen ab Erhalt der Antwort an. |
| Es kam keine oder eine verspätete Antwort | Rufen Sie die Schlichtungsbehörde spätestens innert 60 Tagen ab Versand des ursprünglichen Begehrens an. |
Frist nicht verpassen: Weitere Korrespondenz mit der Verwaltung oder die Zusage einer späteren Neuberechnung unterbrechen die Fristen nicht. Mieterverband zu den Fristen.
Musterbrief auf Deutsch
Mietzinssenkung verlangen
Wählen Sie die Briefsprache, ergänzen Sie die Angaben und prüfen Sie den Text.
Eingabefelder bleiben beim Sprachwechsel erhalten. Nach manueller Textbearbeitung setzt eine Feldänderung den Entwurf zurück.
Eine bearbeitbare Vorlage für das Senkungsgesuch in fünf Sprachen finden Sie unter Briefvorlagen.
Häufige Fragen
Der Referenzsatz sank schon letztes Jahr. Bin ich zu spät? Nicht unbedingt. Ein früheres allgemeines Sinken bedeutet für sich allein nicht, dass eine Senkung für die Zukunft ausgeschlossen ist. Prüfen Sie den Basissatz und die Termine.
Warum senkt die Verwaltung nicht automatisch? In der Praxis müssen Mietende häufig selbst aktiv werden.
Sinken dadurch auch die Nebenkosten? Nicht allein wegen des Referenzzinssatzes. Nebenkosten sind separat abzurechnen.
Was tun bei einer Mietzinserhöhung? Übersehen Sie die Anfechtungsfrist nicht. Prüfen Sie amtliches Formular, Begründung und frühere Anpassungen; wenden Sie sich bei Bedarf an die Schlichtungsbehörde.
Eigene Mittel oder Sozialhilfe
Eigene Mittel: Sie können selbst die Senkung verlangen. Wer von Lohn oder ALV-Leistungen ohne Sozialhilfe lebt, braucht dafür keine Zustimmung des Sozialamts. Prüfen Sie anschliessend die Zahlungen.
Sozialhilfe: Auch mit fremdfinanzierter Miete besteht das Recht auf eine Überprüfung. Klären Sie vorher, wer die Mietpartei ist und das Begehren unterschreiben darf und ob der Sozialdienst bei der Berechnung hilft. Melden Sie die Senkung, damit das Unterstützungsbudget angepasst wird. Die Einsparung gehört nicht automatisch Ihnen als zusätzliches Geld.
Ergänzende Sozialhilfe: Melden Sie Änderungen ebenso, auch wenn Sie einen Teil selber bezahlen.