Wohnen und Rechte der Mietenden
Reparaturen, Schimmel, Hausordnung, Haustiere, Mietzinserhöhung, Kündigung und Streitbeilegung.
Wenn Sie bereits eine Wohnung in der Schweiz mieten, sollten Sie wissen, wofür die Vermieterschaft verantwortlich ist, wie Sie Mängel dokumentieren und was bei Mietzinsänderungen oder Konflikten gilt. Dieser Leitfaden behandelt gewöhnliche Wohnraummiete; bei Untermiete und besonderen Verträgen können Abweichungen bestehen.
Mängel und Reparaturen: Wer ist zuständig?
Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem Zustand erhalten, der den vertraglich vereinbarten Gebrauch ermöglicht. Fallen Heizung, Warmwasser, Fenster oder wichtige Einrichtungen aus, melden Sie dies der Verwaltung sofort und bewahren Sie einen Nachweis auf. Bei akuter Gefahr handeln Sie der Situation entsprechend und ziehen nötigenfalls Notfalldienste bei.
Kleiner Unterhalt kann unter bestimmten Voraussetzungen Sache der Mietenden sein, wenn die Arbeit ohne Fachperson selbst erledigt werden kann. Eine Reparatur müssen Sie aber nicht allein deshalb bezahlen, weil etwas während Ihrer Mietzeit kaputtgegangen ist. Entscheidend sind Ursache, Umfang und Vertragslage. Normale Abnutzung begründet nicht automatisch eine Haftung.
Schimmel, Kälte, Lärm oder andere Mängel – was tun?
- Problem dokumentieren: Fotos, Datum, Raum, gegebenenfalls Temperaturmessungen oder ein Protokoll über anhaltenden Lärm und Ausfälle.
- Schriftlich melden und Behebung verlangen. Bei dringenden Fällen sofort anrufen und das Telefonat anschliessend schriftlich bestätigen.
- Eine angemessene Frist setzen, abgestimmt auf Gefahr und Aufwand. Für formelle Schritte kann ein eingeschriebener Brief (Einschreiben) nötig sein.
- Bleibt der Mangel bestehen, prüfen Sie Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz oder Mietzinshinterlegung gemäss Art. 259a ff. OR.
- Lassen Sie sich vor einer Hinterlegung vom Mieterverband oder der zuständigen Schlichtungsbehörde beraten. Ankündigung, Fristen und Hinterlegungsstelle müssen stimmen.
Zahlen Sie die Miete nicht eigenmächtig weniger oder gar nicht. Eine solche Kürzung ist keine rechtsgültige Hinterlegung und kann zu Zahlungsverzug führen.
Kurze Muster-Mängelmeldung auf Deutsch:
Mangel melden
Wählen Sie die Briefsprache, ergänzen Sie die Angaben und prüfen Sie den Text.
Eingabefelder bleiben beim Sprachwechsel erhalten. Nach manueller Textbearbeitung setzt eine Feldänderung den Entwurf zurück.
Dies ist eine erste Mängelmeldung, keine formelle Mietzinshinterlegung.
Dies ist lediglich eine erste Meldung, kein juristisch vollständiges Schreiben für die Mietzinshinterlegung. Verwenden Sie dafür das Merkblatt des Mieterverbandes.
Bei Schimmel muss die Ursache der Feuchtigkeit beseitigt werden; Flecken zu entfernen reicht nicht. Das BAG informiert über Feuchtigkeit und Schimmel sowie mögliche Gesundheitsrisiken.
Eine bearbeitbare Mängelmeldung in fünf Sprachen finden Sie bei den Briefvorlagen.
Hausordnung, Nachbarn und Haustiere
Die Hausordnung kann Waschküche, Gemeinschaftsräume und Ruhezeiten regeln. Prüfen Sie, ob sie Teil Ihres Mietvertrags ist. Bei Konflikten mit Nachbarn sollten Sie die Schwierigkeiten zuerst ruhig ansprechen und wiederholte Vorfälle dokumentieren. Hilft dies nicht, wenden Sie sich an die Verwaltung.
Haustiere: Fehlt im Vertrag ein Verbot, sind übliche Tiere grundsätzlich erlaubt, sofern sie keine erhebliche Störung oder Gefahr verursachen. Verlangt der Vertrag eine Zustimmung für Hunde oder Katzen, klären Sie diese vor der Anschaffung. Harmlose Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Zierfische dürfen in der Regel auch gehalten werden, wenn der Mietvertrag die Tierhaltung einschränkt. Ausnahmen können bei einer übermässigen Anzahl oder bei tatsächlichen Störungen entstehen. Bei Katzen, die ausschliesslich in der Wohnung leben, ist die Rechtslage weniger eindeutig; teilweise werden auch sie als Kleintiere eingestuft. Prüfen Sie im Zweifelsfall den Mietvertrag und lassen Sie sich beraten. Dass Nachbarn Tiere halten, ist keine ausreichende Zusage für Ihre Situation. Mieterverband: Haustiere.
Mietzinsänderungen: Fristen einhalten
Erhalten Sie eine Erhöhung der Nettomiete, kontrollieren Sie das amtliche Formular, die Begründung und den Beginn. In der Regel haben Sie 30 Tage ab Erhalt, um die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Ein einfacher Einwand an die Verwaltung genügt nicht. Bei besonderen Mietverträgen können andere Regeln gelten. Mieterverband: Mietzinserhöhung.
Sinkt der staatliche hypothekarische Referenzzinssatz, reduziert sich die Miete oft nicht automatisch. Vergleichen Sie den Basissatz Ihres Vertrags und das Vorgehen zur Senkung: Referenzzinssatz und Mietzinssenkung.
Die Prüfung der Jahresabrechnung für Heizung und weitere Kosten erklären wir unter «Nebenkostenabrechnung prüfen».
Wenn die Vermieterschaft kündigt
Die Kündigung einer Wohnung durch die Vermieterschaft muss schriftlich auf dem amtlichen kantonalen Formular erfolgen. Eine gewöhnliche E-Mail oder Nachricht im Messenger genügt dafür nicht.
Bei einer Familienwohnung muss die Vermieterschaft die Kündigung beiden Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Partnern separat zustellen, auch wenn nur eine Person den Vertrag unterzeichnet hat. Grundsätzlich können Sie die Kündigung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt anfechten oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Ein Brief an die Verwaltung stoppt die Frist für die Schlichtungsbehörde nicht. Mieterverband: Kündigung durch Vermieterschaft.
Wenn Sie selber ausziehen möchten, nutzen Sie den Leitfaden «Mietverhältnis beenden und Depot zurückerhalten».
Wenn das Sozialamt die Miete bezahlt
Klären Sie, wer gemäss Vertrag Mietperson ist und rechtsverbindliche Erklärungen abgeben darf. Gehen Miete oder Rechnungen über das Sozialamt, melden Sie Erhöhungen, Nachzahlungen und Rückerstattungen nach dessen Vorgaben. Auch mit Sozialhilfe behalten Mietende ihre Rechte bezüglich Wohnzustand und Nebenkostenkontrolle.