Nebenkostenabrechnung prüfen

Bei einer Wohnung in der Schweiz fallen neben dem Mietzins auch Kosten für Heizung, Warmwasser, Reinigung gemeinschaftlicher Räume und weitere Leistungen an. Diese Kosten heissen Nebenkosten. Je nach Mietvertrag werden sie separat bezahlt oder sind bereits im Mietzins enthalten.

Wenn Sie monatliche Vorauszahlungen (Akonto) leisten, kann nach der Abrechnungsperiode eine Nachzahlung oder Rückerstattung folgen. Prüfen Sie eine Nachforderung sorgfältig und vergleichen Sie die Positionen mit dem Vertrag.

Drei Grundregeln

1. Nebenkosten müssen grundsätzlich ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein, damit sie separat verlangt werden dürfen (Art. 257a OR).
2. Als Nebenkosten dürfen nur zulässige Kosten für den Gebrauch der Wohnung abgerechnet werden, nicht Reparaturen, wertvermehrende Arbeiten oder gewöhnliche Eigentümerkosten. Bei Akonto muss die Jahresabrechnung auf den tatsächlichen Aufwendungen beruhen. Für eine vereinbarte Pauschale gelten andere Regeln: Sie wird nicht jährlich nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet (Art. 257b OR).
3. Die Vermieterschaft muss auf Verlangen Einsicht in die Belege ermöglichen (Belegeinsicht, Art. 257b OR).

Nettomiete, Bruttomiete, Akonto und Pauschale

• Nettomiete: Grundmiete ohne Nebenkosten.
• Bruttomiete: Nettomiete zuzüglich laufender Nebenkosten.
• Akonto: monatliche Vorauszahlung. Nach der Abrechnungsperiode werden die tatsächlichen Kosten verrechnet, sodass eine Nachzahlung oder Rückerstattung möglich ist.
• Pauschale: vertraglich vereinbarter fixer Betrag, der normalerweise nicht jährlich nach den effektiven Kosten abgerechnet wird.

Beispiel: 250 CHF Akonto pro Monat entsprechen 3 000 CHF pro Jahr. Ihr Anteil an den tatsächlichen Jahreskosten beträgt 3 350 CHF. Die Verwaltung fordert 350 CHF nach. Die Nachzahlung allein ist noch kein Fehler; prüfen Sie Positionen und Verteilmethode.

Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste

Einzelne Positionen prüfen

Was genau verrechnet werden darf, hängt von der Kostenart, den Vertragsklauseln und den geltenden Regeln ab. Bei Streit kann der Mieterverband helfen.

Kabelanschluss: unnötige Gebühren vermeiden

Auch bei IPTV oder Glasfaser (FTTH) kann auf der Abrechnung noch Kabelanschluss / TV-Grundgebühr / Gemeinschaftsantenne erscheinen. Das ist nicht die allgemeine Haushaltsabgabe Serafe.

1. Kontrollieren Sie Vertrag und Nebenkostenabrechnung: Wird der Kabelanschluss über Akonto, Pauschale oder Nettomiete berechnet?
2. Prüfen Sie, ob Sie ihn verwenden. Wenn Ihr Internet über Koaxialkabel läuft, kann eine Abmeldung die Verbindung betreffen.
3. Teilen Sie der Verwaltung schriftlich mit, dass Sie den unnötigen Anschluss abmelden möchten. Erfragen Sie das Datum und ob eine Plombierung erforderlich ist.
4. Lassen Sie sich die Anpassung der Zahlungen und Jahresabrechnung erklären. Ziehen Sie nichts selbst von der Miete ab.
5. Kontrollieren Sie die nächsten Abrechnungen und bewahren Sie die Antwort auf.

Gemäss Mieterverband können Grundgebühren für Kabel-TV zulässige Nebenkosten sein. Kosten des ursprünglichen Netzanschlusses und der Plombierung dürfen aber nicht automatisch auf die Mietenden abgewälzt werden. Ist die Gebühr Bestandteil der Nettomiete oder einer Pauschale, muss die Anpassung separat abgeklärt werden.

Informationen zu TV-Anbietern, IPTV und Serafe stehen unter «Fernsehen in der Schweiz». Hier behandeln wir nur die mietrechtliche Verrechnung.

Belege und Rechnungen einsehen

Nach Art. 257b OR haben Mietende Anspruch auf Einsicht in die Belege. Die Verwaltung kann eine zumutbare Einsicht vor Ort anbieten oder eine andere angemessene Form ermöglichen. Fragen Sie gezielt nach Kostenpositionen, Verteilerschlüssel und Lieferantenbelegen.

Musterbrief auf Deutsch

Zusatz für die Abmeldung des Kabelanschlusses

Ich nutze den Kabelanschluss nicht und möchte ihn abmelden. Bitte bestätigen Sie mir schriftlich das Datum der Deaktivierung, die allfällige Plombierung und die entsprechende Anpassung der verrechneten Gebühren.

Die Vorlage zur Belegeinsicht und Prüfung der Nebenkosten finden Sie auch im mehrsprachigen Briefeditor.

Wenn die Verwaltung nicht einverstanden ist

Ignorieren Sie die Abrechnung nicht und stellen Sie Mietzahlungen nicht eigenmächtig ein. Verlangen Sie eine schriftliche Aufschlüsselung und benennen Sie die umstrittenen Positionen. Bleibt der Streit ungelöst, wenden Sie sich an den Mieterverband oder die zuständige Schlichtungsbehörde. Das Gesetz sieht keine allgemeine 30-tägige Einsprachefrist für die jährliche Nebenkostenabrechnung vor. Auch wenn die Verwaltung eine 30-Tage-Frist aufdruckt, verlieren Sie dadurch nicht automatisch das Recht, die Abrechnung und die Belege zu prüfen.

Warten Sie dennoch nicht zu lange: Teilen Sie Einwände möglichst rasch schriftlich mit. Die Fälligkeit einer Nachzahlung und die Anfechtungsfristen bei Vertragsänderungen sind davon zu unterscheiden.

Eigene Finanzierung oder Sozialhilfe

Eigene Mittel: Prüfen Sie Nebenkostenabrechnungen direkt bei der Verwaltung und beanstanden Sie gegebenenfalls einzelne Positionen. Planen Sie Rücklagen für Akonto-Nachzahlungen ein.

Sozialhilfe: Klären Sie, wer die Jahresabrechnung erhält, wann sie beim Sozialdienst eingereicht werden muss, ob Nachzahlungen übernommen werden und wie Rückerstattungen behandelt werden. Auch wenn das Sozialamt bezahlt, lohnt sich die Kontrolle. Bewahren Sie Kopien auf, verlangen Sie Belege und melden Sie Fehler. Versprechen Sie der Verwaltung keine Kostenübernahme ohne Entscheid.

Ergänzende Sozialhilfe: Melden Sie Nachforderungen, Gutschriften und Akonto-Änderungen und klären Sie die Kostenaufteilung. Informieren Sie den Sozialdienst auch über eine eingesparte Kabelgebühr.

Quellen

• OR, Art. 257a–257b
• Mieterverband: Heiz- und Nebenkosten
• Mieterverband: Tipps und Belegeinsicht
• Mieterverband: Merkblatt zur Nebenkostenabrechnung
• BWO: Informationen für Mietende